Skrite napake pri nakupu nepremičnine

Kriza je drugo ime za priložnost, zato se je nepremičninski trg intenzivno odzval na Korona krizo. Življenje pa gre naprej, ne ozira se ne na korone ne na krize. Vedno je nekdo, ki mora prodati družinsko hišo, drugi želi kupiti stanovanje v bloku. Spet tretji želi povečati kvaliteto bivanja, četrti želi prekupčevati z nepremičninami. Skupni imenovalec vseh navedenih je premalo uporabnih informacij o pravem stanju nepremičnine. Kupci, prodajalci in graditelji se najbolj pogosto bojijo tako imenovanih skritih napak. Zato bom v tem članku nekatere izpostavil. S tem želim tudi »demistificirati« urok skritih napak. Te so in bodo ostale skrite, če se kupec ne želi informirati, usposobiti in pridobiti potrebne informacije.

Hišica v cvetju – sanje marsikoga izmed nas – potrebuje temeljit energetski pregled pred nakupom. To je prava pot, da se odkrijejo vse napake, predvsem pa se podajo relevantne informacije o možnih izboljšavah.

Maček v žaklju

Uveljavljena slovenska prispodoba za kupovanje na pamet. To pomeni, brez, da bi vedeli kaj kupujemo, za koliko, za koga, in tako naprej. To pa je dobra osnova za nasedle naložbe in kar je še takih ekonomskih izrazov, ki sporočajo le eno. Investitor je zamočil.

Pravno formalno

Nepremičninske agencije poskrbijo za pravno in formalno izpeljavo nakupa ali prodaje nepremičnine. To pomeni tudi preverjanje na zemljiški knjigi glede lastništva ali morebitnih bremen na stavbi ali parceli.

Nakup preko agencije pa vas ne obvaruje pred skritimi ali manj skritimi napakami nepremičnine, ki se vam je usedla v srce. Tu je nekaj priporočil. Če jih boste upoštevali, bo nakup bolj varen, prodajno nakupna cena bo bližje realni. Predvsem pa boste že ob nakupu vedeli, kaj in kako bo treba obnoviti na stavbi. Tudi če ne boste nič obnavljali, boste po energetskem pregledu za nakup nepremičnine vedeli, kakšne posledice bodo sledile.

Pred nakupom nepremičnine je treba pogledati tudi na sosede. Kdo so, kakšne interese in navade imajo, kako bodo prenesli morebitno prenovo, kakšne so protihrupne zaščite, kakšno zasebnost bomo imeli na vrtu, kako nam sosednje stavbe in drevje zastira sonce.

Energetska izkaznica

To je dokument, ki ga naša zakonodaja zahteva pri prodaji nepremičnine. Ker jo mora zagotoviti prodajalec (ta tudi naroči njeno izdelavo) obstaja vedno možnost, da so rezultati v energetski izkaznici prilagojeni v korist prodajalcu.

Računi

Čisti računi, dobri prijatelji. Prodajalca nepremičnine prosite za vse račune (recimo za 5 let nazaj), ki se tičejo ogrevalnega sistema, elektrike, vode, kanalščine, smeti, nadomestila za stavbno zemljišče, dimnikarja, servise, izboljšave na stavbi (okna, toplotna izolacija, prezračevanje) … Tako boste dobili vpogled v vse stroške, ki na tak ali drugačni način obremenjujejo nepremičnino. Če se z vašim lastništvom ne bo kaj spremenilo, lahko take stroške pričakujete tudi vi. Tu vedno predlagam, da se dela letne in ne mesečne obračune. Ljubitelji statistike lahko potem te stroške izračunajo na posamezno enoto. Najpogosteje na enega stanovalca ali kvadratni meter.

Streha in vsi elementi, povezani z njo, so sestavni del temeljitega energetskega pregleda nepremičnine pred nakupom ali prodajo.

Malenkost, ki pa jo izurjeno oko energetskega svetovalca opazi. To je dokaz, da so pri gradnji razmišljali o odvajanju vlage z neogrevanega podstrešja. Pregled pa pokaže, ali so line dovolj velike ter zaščitene pred dežjem, snegom in insekti.

Letni čas

Vsak letni čas je primeren za ogled nepremičnine, vsekakor pa je zimski najboljši. Med ogrevalno sezono vidimo in preverimo delovanje ogrevalnega sistema, takoj opazimo plesen na toplotnih mostovih, vidimo cvetenje cokla fasade po celotni višini.Med obhodom prislonimo golo laket k oknu. Takoj bomo začutili, kje in koliko intenzivno piha skozi okenske špranje. Tudi kondenz na notranji strani okenskega stekla je poveden.

Stavbno pohištvo potrebuje temeljit pregled, saj se moramo pred nakupom odločiti, ali bomo okna in zunanja vrata menjali, le obnovili ali pa pustili nedotaknjena.

Ovoj

Pregled ovoja stavbe je ključen pri odločanju. Začne se s toplotnimi izolacijami spodaj (tlak proti raščenemu terenu ali strop neogrevane kleti). Na fasadi iščemo razpoke in ostale anomalije, tudi barvne. Pri oknih moramo biti zelo pozorni na njihovo morebitno povešenost, slabo tesnjenje, kondenz med stekli, plesen na okvirjih špalet in polički. Vedno preverimo senčila tako, da jih nekajkrat spustimo in dvignemo. Zgoraj pa pogledamo stanje toplotne izolacije na tleh neogrevane podstrehe.

Pri kontroli stanja toplotne izolacije v stropu mansardnega stanovanja ne moremo videti veliko. Posredno si lahko pomagamo s plesnijo in ledenimi svečami na žlebovih, ki sta posledica anomalij na ovoju. Najboljša pa je termo kamera, ki takoj in nedvoumno odkrije vse toplotne mostove. Pozorni bodimo tudi na razpoke na ovoju. Te so različne, različen je tudi pomen za stavbo. Nekatere so samo lepotne, druge pa že lahko kažejo na neke statične ali še bolj kompleksne anomalije.

Na špaletah strešnega okna se težave slabe toplotne izolacije hitro opazijo. Luščenje ometa in plesen sta posledica kondenzacije bivalne vlage. Malo več truda je potrebno, da se ugotovi intenzivnost in količina zraka, ki vstopa v bivalne prostore skozi netesna mesta okrog okna.

Nedvoumen dokaz težav, ki jih iščemo in rešujemo v območju temeljev.

Termo kamera takoj in nedvoumno odkrije vse anomalije na ovoju kot tudi na instalacijah. Na slikah lahko primerjamo »normalno« loputo za dostop na podstreho in njen termogram. Ta nam nedvoumno pokaže, kje in kako intenzivno nam na mestih z modro barvo prihaja mraz v stanovanje.

Ogrevanje

Vsekakor stanovanje potrebuje ogrevanje prostorov in sanitarne vode. To lahko pripravljamo z eno, dvema ali celo več ogrevalnimi napravami. Zato se to vedno pogleda najprej. Kateri energent se uporablja, pogleda se tudi na njeno moč. Te so v Sloveniji praviloma premočne in zato tudi energetsko manj učinkovite. Seveda se pogleda tudi stanje kurilnice ter vseh ventilov in črpalk razvoda. Če so cevi razvoda toplotno izolirane, je to znak, da lastnik dobro skrbi za ogrevalni sistem. V stanovanju pregledamo ogrevala v vsakem prostoru. Kakšno je stanje ventilov, ali se sliši šumenje vode v radiatorjih ali talnem gretju. Z roko primemo vsak radiator in preverimo toploto po celotni višini.

Posebna pozornost se pred nakupom nepremičnine posveti ogrevalnemu sistemu. To predvsem pomeni ogrevalna naprava, razvod in ogrevala. Poleg tega še vse, kar gre zraven ogrevanja prostorov in sanitarne vode. Pri energentu je to njegova hramba in letna poraba, pri dimniku obiski dimnikarja, pri ogrevalni napravi pogostost in cena servisiranja …

Zvok

Z zvokom se v novogradnjah ne ukvarja praktično nihče. Še manj interesa se pokaže pri kupcih nepremičnin. Zaradi zanemarjanja teh slabosti nas bo enkrat bolela glava. Vedno predlagam vsaj tri teste. Prvi je akustičnost, kar pomeni neprijetni odmevi ali popačeni zvoki. Druga dva pa sta vezane na prenos zvoka. Prvi je znotraj stavbe, drugi skozi ovoj stavbe. Za oba je test enostaven. Pri notranjem se z nogo ali nekim predmetom udari po tleh. Tako se sliši odmev zvok v stavbi oziroma prenos zvok iz zgornje etaže v spodnjo ali iz prostora v prostor. Z rahlimi udarci preverite tudi prenos zvoka po ogrevalnem ali prezračevalnem sistemu. Pri kontroli vdora zunanjega zvoka v stanovanje pa enostavno odprete okno. To ponovite nekajkrat in primerjajte zvok pri zaprtem in odprtem oknu.

Zaključek

Seveda nisem naštel vseh mogočih preverjanj. Se mi pa zdi povedna primerjava z nakupom starega avtomobila, ki je cenovno nekaj 10 x cenejši od nakupa nepremičnine. Nakupa rabljenega avtomobila ne naredimo brez dobrega mehanika. Podobno bi moralo veljati tudi pri nakupu hiše. Skriti stroški pri nakupu so vsi, ki jih neuko oko kupca ne opazi. Četudi nameravate stavbo obnoviti, se lahko skriva marsikatera napaka globlje. To pa kupec pri ogledih težko najde, še težje ovrednoti njen pomen. Praksa kaže, da se kupec nikoli ne ukvarja z žlebovi, snegolovi, takimi ali drugačnimi vonjavami, kanalizacijo, časom od zadnjega praznjenja greznice, razdiralni moči drevesnih korenin na parceli …

Ker ni zastonj kosil, bo potrebno nedoslednost pri odkrivanju skritih napak pred nakupom plačal kasneje. Za višjo ceno.

Članek je za vas pripravil energetski svetovalec, Bojan Žnidaršič, udika

VEČ O INTERAKTIVNEM ONLINE SEMINARJU >

Prvi koraki do neodvisnosti

Zgradite svojo neodvisnost na področju financ, energije, zdravja in miselnosti s pomočjo vrhunskih strokovnjakov!

VEČ O INTERAKTIVNEM ONLINE SEMINARJU >