Vzdrževanje tehničnih sistemov stavb

Vzdrževanje tehničnih sistemov stavb je spregledana tema, saj mediji posvečajo pretirano pozornost energijski učinkovitosti na račun vzdrževanja tehničnih sistemov. Tehnični sistemi v stavbah predstavljajo tehnično opremo za ogrevanje, hlajenje, prezračevanje, toplo vodo, razsvetljavo ali kombinacijo teh namenov.

Splošno, med tehnične sisteme v stavbah uvrščamo cevne in elektro instalacije, naprave za pretvorbo energije, krmiljenje in nadzor stavbe, infrastrukturo v stavbi za elektro-mobilnost, pa tudi okna, senčila, napušče, dvigala, sončne elektrarne in podobno. Pravilno delujoči tehnični sistemi pravzaprav tvorijo dušo stavbe, ki bi brez njih strašila kot skelet v grozljivkah.

Stavbe so različne, zato so v njih tudi različni tehnični sistemi.

Vsaka stavba je največ toliko udobna in varna, kot to omogočajo vgrajeni tehnični sistemi. Ni treba posebej pripomniti, da je treba tehnične sisteme redno vzdrževati, saj imajo veliko manjšo dobo trajanja kot celotna stavba. Za vzdrževanje večstanovanjskih stavb velja Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj, ki določa razmerja med lastniki in normative vzdrževanja. Za eno- ali dvostanovanjske stavbe ta pravilnik ni obvezen, lahko pa je v pomoč stanovalcem, da kakovostneje načrtujejo vzdrževanje tehničnih sistemov.

Za delujoče tehnične sisteme je ključno kakovostno vzdrževanje.

Standardi vzdrževanja stanovanjskih stavb se nanašajo na dobo trajanja stavb, ki je 60 let (amortizacijska doba), čeprav je doba trajanja ključnih delov konstrukcije občutno daljša. Opredeljena je tudi orientacijska doba trajanja elementov, gradbenih konstrukcij, instalacij, naprav in opreme ter opis del, ki jih je treba opravljati za doseganje predvidene uporabne dobe posameznega elementa. Iz tega je razvidno, da je treba v 60 letih dva- do trikrat zamenjati radiatorje, radiatorske ventile pa približno petkrat. Posameznemu elementu se s primerno rabo in vzdrževanjem uporaba lahko podaljša.

Za vsak element tehničnih sistemov je določena normalna doba trajanja in opis vzdrževanja

Vzdrževanje tehničnih sistemov stavb in kakovost bivanja

Sodobne stanovanjske stavbe omogočajo kakovostno bivanje, vendar le, če vsi vgrajeni sistemi pravilno delujejo. Dokler ni težav, sploh ne vemo, da jih imamo. A ravno takrat je treba misliti na redno vzdrževanje, saj določena dela zahtevajo svoj čas.

Pri ogrevalnih sistemih je najprimernejši čas za redno letno vzdrževanje takoj po kurilni sezoni, ko se še spomnite težav. Za vzdrževanje oken je primeren čas kadarkoli v letu, razen v najhujšem mrazu. Čeprav za vodovodne instalacije ni pomemben čas vzdrževanja, je tudi to bolje opraviti poleti. Med čiščenjem bojlerja se lahko zgodi, da boste dan ali dva brez tople vode, kar je poleti manj neprijetno kot pozimi.

Opis vzdrževanja tehničnih sistemov stavb

Tehnični sistemi v stavbah so različni. V vseh stanovanjskih stavbah so sistemi ogrevanja, razvoda vode/kanalizacije in elektrike. V nekaterih so tudi sistemi hlajenja in prezračevanja, plinske instalacije, dvigala, nadzorni sistemi, sončne elektrarne, informatika in drugi. Zato je treba prilagoditi opis vzdrževanja tehničnih sistemov stavb posameznim stavbam, glede na obseg in starost sistemov.

Vzdrževanje posameznih tehničnih sistemov stavb

Začnimo s tehničnimi sistemi stavb, ki jih je treba najpogosteje vzdrževati:

  • dvigala: mesečni kontrolni pregledi
  • dimniki: pogostnost čiščenja je odvisna od vrste kuriva. Če uporabljate trdno gorivo, je treba dimnik čistiti štirikrat letno, če uporabljate biomaso v sodobnih kotlih, je obvezno čiščenje dimnika dvakrat letno, če uporabljate tekoče in plinasto gorivo pa enkrat letno. Lastnik, ki odklanja čiščenje dimnika, škoduje predvsem sebi.

Če z dimnikarjem niste zadovoljni, ga lahko zamenjate do 30. junija.

  • prezračevanje z vračanjem energije: filtre je treba menjati štirikrat letno.
  • radiatorsko ogrevanje: enkrat letno je treba opraviti servisni poseg kurilne naprave, pred začetkom kurilne sezone pa posesati prah z  radiatorjev.
  • hlajenje: redna menjava ali čiščenje filtrov vsaj enkrat letno.
  • vodovod: vzdrževanje vodovodnega sistema je odvisno od lastnosti vode in načina uporabe. Če je voda zelo trda, se pogosto mašijo iztočni ventili, v grelnikih pa se nabira vodni kamen. Vsaj enkrat letno je treba očistiti ali zamenjati perlatorje ( mrežice )  na pipah.
  • elektrika: v stanovanjskih stavbah mora izkušen električar opraviti redni pregled električnih inštalacij najmanj vsakih šestnajst let.

Popravilo nepričakovanih okvar tehničnih sistemov stavb

  • Električna napeljava: Če pregori varovalka, zgolj zamenjava varovalke običajno ne zadošča. Najprej je potrebno odpraviti vzrok okvare, kar presega splošne sposobnosti stanovalcev, zato pokličite električarja.
  • Plinska napeljava: Odprava napak na plinski napeljavi je delo za strokovnjaka. Če zavohate plin, takoj odprite okna, zaprite glavno plinsko pipo, obvestite sosede in plinarno. Prepovedano je prižiganje vžigalic, cigaret ali električnih naprav, saj lahko majhna iskra povzroči veliko eksplozijo. Izključite dovod elektrike in zapustite stanovanje.
  • Vodovodni sistem: Vsa zahtevnejša opravila prepustite vodovodnemu inštalaterju. Ob izlivu vode takoj zaprite glavni vodovodni ventil, po potrebi prekinite tudi dovod elektrike.
  • Ogrevalni sistem: Posegi v ogrevalni sistem so zahtevno opravilo, ki so ga vešči zgolj usposobljeni strokovnjaki, tega ne poskušajte sami.

Ko se zaradi nepričakovanih okvar tehničnih sistemov zares mudi

Nekatere okvare je treba odpraviti takoj, da preprečite nadaljnjo škodo, recimo zamakanje strehe ali puščanje instalacij. Včasih je možno take okvare odpraviti v dveh fazah: zasilno popravilo naročite ali naredite takoj, temeljito pa kasneje. Ne glede na to, kako vešči ste posameznih hišnih opravil, morate vedeti:

  • Kje je glavni vodovodni ventil in kako ga zaprete.
  • Kje je glavno stikalo za elektriko oziroma glavna varovalka in kako izklopite elektriko.
  • Kje je pipa za dovod plina in kako jo zaprete.

V večstanovanjskih zgradbah stanovalci tega običajno ne vedo, morda niti nimajo dostopa, zato v nujnih primerih obvestite upravnika ali hišnika. Priporočljivo je, da imate zapisane kontaktne številke strokovnjakov, na katere se lahko obrnete.

Navodilo za vzdrževanje tehničnih sistemov stavb

V vsaki stavbi naj bo pripravljeno navodilo za obratovanje in vzdrževanje tehničnih sistemov, zbrano slikovno gradivo, načrti in garancije, navodila in druga dokumentacija tehničnih sistemov stavb, vključno z navodili za uporabo, obratovanje in vzdrževanje zgrajenega objekta in vgrajenih napeljav, naprav in opreme.

V navodilih za vzdrževanje tehničnih sistemov stavb morajo biti določeni obvezni (minimalni) časovni razmiki rednih pregledov ter roki in obseg občasnih pregledov, kakor tudi obseg vzdrževalnih del. Navodila za vzdrževanje tehničnih sistemov stavb morajo biti prilagojena posamezni stavbi in vgrajenim tehničnim sistemom stavb. Voditi morate rokovnik sistematskega vzdrževanja, v katerega se vpisujejo vsi posegi in podrobna evidenca vzdrževanja, podobno kot zgodovina vzdrževanja v servisni knjižnici avtomobila.

Pravočasno načrtujte vzdrževanje tehničnih sistemov stavb

Okvare niso tako pogoste, zato morda še nimate izkušenj z iskanjem pravega mojstra in odpravo posledic. Kje ga poiskati takrat, ko ga res potrebujete? Morda ga pozna sosed, sorodnik ali prijatelj.

Najbolje je, da takoj začnete pisati datume in storitev vzdrževanja v rokovnik, zraven pa tudi kontakte serviserjev. To vam bo v pomoč pri rednem vzdrževanju tehničnih sistemov stavb in pri odpravi nepričakovanih okvar.

Evidenco preventivnih pregledov in plan vzdrževanja lahko vodite ročno, v rokovniku ali sodobno, v elektronski obliki. Vseeno je. Vendar morajo biti vhodni podatki popolni in točni. Za hranjenje garancijskih listov, navodil za uporabo, varnostnih navodil in druge dokumentacije potrebujete malo več prostora. V pomoč naj vam bodo Navodila za obratovanje in vzdrževanje objekta.

Matjaž Valenčič, dipl. inž. str., neodvisni energetski strokovnjak