Z gradnjo ali obnovo svoje hiše zaslužim

Naslov ni oksimoron (bistroumni nesmisel), pač pa še kako resnično dejstvo, le zaslužek je treba razumeti dovolj široko. V prvi vrsti so to »ne stroški«, ki so posledica dobre priprave in vodenje gradnje, angažiranje domačih človeških in materialnih virov, projektna naloga, sistematika, pogajanja, nadzor nad gradnjo, optimizacija, monitoring, energetsko knjigovodstvo, pa še kaj.

V prispevku bom nanizal vrsto opravil, ki jih lahko in mora narediti investitor v fazi pripravljalnih del. Torej vsa opravila, predno se zasadi prva lopata ali »odštema« prvo okno. Za vsa ta opravila se ne potrebuje nobenega denarja, potrebuje pa se obsežen nabor želja kaj bi radi, potrebuje se čas in seveda motivacijo. Predstavil bom nekaj opravil, ki jih najbolje naredi vsak investitor sam zase. Ravno priprave na gradnjo so ključne in najpomembnejše, da potem gradnja steče kot po maslu. V priprave spada tudi izbor energetskega svetovalca in arhitekta. Prvi, da bo pomagal izoblikovati projektno nalogo, drugi pa bo vse potrebe in želje spravil na papir.

Projektna naloga je tisti papir, ki ga mora napisati bodoči investitor pred prvim obiskom arhitekta. Predstavljena je v nadaljevanju. Zaradi lažjega razumevanja jo primerjam s poslovnim načrtom. Vse skupaj je en čim bolj natančno napisan scenarij. Ne za film, temveč za gradnjo, katere režiser, financer in uporabnik bomo.

Izbira sodelavcev

Nihče ni osamljen otok, danes je izbira sodelavcev ključna tudi pri projektu hiša. Pa naj bo to obnova ali novogradnja. Vsi navedeni spadajo v fazo priprav.

  • Družina. Najbolj spregledani sodelavci. Že res, da se za gradnjo ali obnovo pogosto odloča srednja generacija. Ob tem pa se pozablja na izkušnje starejših in mladostno energije mlajših. Starejši bodo na tak način raje razvezali mošnjiček, mlajši pa bodo popolnoma pozabili na zavijanje z očmi.
  • Energetski svetovalec. Ta je prvi od zunanjih strokovnjakov, saj pomaga uokviriti vse želje in potrebe. Prav tako pomaga pri sestavljanju projektne naloge.
  • Arhitekt. Njegova vloga je dvojna. Oblikovalsko sestavi novogradnjo ali obnovo v estetsko celoto. Prav tako poskrbi za vse tehnične in projektantske rešitve, ki jih v žargonu imenujemo »papirologija«.
  • Nadzorni. Nadzoruje izvajalce v imenu investitorja. Nadzornika pa nadzoruje investitor.
  • Izvajalci. Načrt novogradnje ali obnove postavijo v realnost.

Pri izdelavi podstrešnega stanovanja je pogosta rešitev -notranja toplotna izolacije. Slabost take rešitve je, da se v stenah ne moreta akumulirati toplota in vlaga.

Poslovni načrt

Kdorkoli se poloti ustanavljati podjetje, si bo na začetku naredil poslovni načrt. V njem opredeli vse elemente, ki so pomembni za njegovo ustanovitev in nemoteno delovanje. V poslovnem načrtu opredeli, kje in kako se bo registriral, katere »papirje« potrebuje. Opredeli poslovno dejavnost in področje delovanja. To pomeni proizvodnjo in prodajo, bo delal na trgu storitev, bo sodeloval s tujino, katere in koliko delavcev bo potreboval, kakšna skladišča, kakšne poslovne prostore potrebuje, kdo bodo kupci, bo delal v specialnih nišah ali bo tržil izdelke za vsakdanjo rabo, v kateri panogi bo deloval, kje lahko dobi državno podporo v denarju ali svetovanju. V poslovni načrt sodijo tudi mehanizmi za spremljanje poslovanja, ki niso samo ekonomski. Pomemben del so »človeški viri«. Opredeli katere, strokovnjake potrebuje v podjetju, katere zunanje bo angažiral, kdo je konkurenca in kako deluje … Skratka. Na papirju »zgradi« celotno podjetje, vključno s poslovanjem. Nekakšen grad v oblakih, ki začne »s prvo lopato« postajati realnost.

Projektna naloga

Prihodnost je vedno negotova, zmanjšujemo jo z dobro pripravo. Osnova dobre priprave je temeljit razmislek in strokovna pomoč. Zato je enačenje poslovnega načrta za gradnjo podjetja s projektno nalogo za novogradnjo ali obnovo hiše na mestu. Predvsem zato, ker nam je praviloma poslovni načrt bližji, pri projektni nalogi pa se pogosto smatra, da je to naloga za strokovnjake. V tem primeru za energetskega svetovalca in arhitekta, kar seveda ni res. Pisanje projektne naloge je v izključni domeni investitorja, saj le on ve, kaj potrebuje, kaj želi, kakšne finančne ali prostorske omejitve ima, katere probleme bo z gradnjo reševal itd.

Popolnoma enako kot k poslovnemu načrtu pristopimo k projektni nalogi. To pomeni, da svoj grad v oblakih čim bolje opišemo v prostorskem smislu, zapišemo si, katere »papirje« bomo potrebovali, preverimo zahteve, ki jih za gradnjo predpisujejo OPN in lokacijska informacija, poudarimo naše želje in potrebe po prostorih, etažah, energetskem razredu, opremi na parceli in okolici hiše, koliko otroških sob potrebuje, kako velika naj bo kopalnica, kje se bo sušilo perilo… Veliko je treba razmišljati, veliko usklajevanj je potrebno v ožji in širši družini.

Vsak element opreme ob zunanji steni mora biti od stropa, stene in tal odmaknjen za najmanj 5 cm, da je omogočeno neovirano gibanje zraka za in pod opremo.

Vse to velja za novogradnjo ali obnovo. Pri obnovi je načeloma manj »papirjev«, ni pa to nujno, saj je praviloma treba rešiti več podrobnosti. Vsak investitor si mora že na začetku razčistiti, kaj sploh potrebuje, kateri problem rešuje, koliko ljudi bo živelo v stavbi, kako energetsko učinkovita bo, koliko bo velika, kateri prostori, koliko etaž, kaj se bo dogajalo na parceli… Skratka. Določi, kakšno kvaliteto življenja namerava imeti, s čim bo ogreval prostore in sanitarno vodo, kakšne rešitve bo izbral za čim manjše obremenjevanje okolja med gradnjo in obratovanjem stavbe. Zato se projektna naloga vedno piše v računalnik, pred predajo arhitektu jo je treba »verificirati« v družini. Če je ta rezultat procesa, bo šla verifikacija brez problema naprej. Če ne, pa je to lahko vir tudi hudih nesoglasij.

To je primerna temperatura in vlaga za klet, ne pa za bivalne prostore.

Na videz dobra rešitev za vlaženja zraka v presuhem stanovanju, v praksi pa se izkaže kot premalo učinkovita.

Sušenje perila je dober ukrep za dvig relativne vlažnosti v stanovanju.

Odločanje

Odločanje je sestavni del življenja, odločati se moramo vsak dan. Glavnina odločitev je enostavnih in rutinskih. Slabih ali celo katastrofalnih posledic vsakodnevnih odločitev ni, če so, jih lahko že naslednji dan popravimo. Več dilem pri odločanju nam lahko povzročijo odločitve o izbiri kraja letovanja, znamki avtomobila, grmovnic za živo mejo, nakup sezonske garderobe… Popravki so možni šele čez leto ali celo več let, zgubimo tudi nekaj časa in živcev. Da se to ne zgodi, si za odločitev vzamemo čas, povprašamo sem ter tja, kaj preberemo… Dobljene informacije pomagajo pri optimalni izbiri, ki jo moramo sprejeti sami, saj bomo tudi sami nosili tegobe slabe ali zadovoljstvo dobre odločitve. V pestrosti življenja pa dočakamo tudi trenutke za strateške odločitve. To so odločitve, kjer nas popravni izpit stane čas, denar in živce. Naj bo to izbira življenjskega partnerja, smer šolanja, gradnja ali nakup stanovanja, adaptacija… Ker bodo posledice naše odločitve dolgotrajne, je nujno dobro pretehtati različne opcije, odločitev pa sprejeti po tehtnem premisleku, seveda na podlagi verodostojnih informacij.

Kamen ima zelo majhno sposobnost vpijanja in oddajanja vlage.

Domača naloga

Na podlagi opisanega procesa začne investitor sprejemati dobre rešitve. Veliko jih ostane na situ, veliko njih gre skozi, saj ne pijejo vode. Za investitorja je proces pomemben, saj v njem nekatere ideje ponotranji, druge pa zavrže. Papir prenese vse in to pri projektni nalogi vsekakor velja. Tako pripravljen in odločen se investitor odpravi k arhitektu, če s to besedo imenujem vse projektante, ki sodelujejo pri izdelavi načrta za gradnjo. Arhitekt je tisti strokovnjak, ki bo želje, potrebe in zahteve investitorja prelil na papir. Ostali projektanti bodo temu dodali še instalacije in ureditev vrta. Kasneje pa bodo izvajalci to 2D hišo postavili v realni 3D prostor.

Na sliki je vidna pogosta kombinacija talne in kondenčne vlage. Obe povzročate propadanje zgradbe. Plesen, ki je posledica talne in kondenčne vlage, pa povzroča zdravstvene težave stanovalcem.

Zaključek

Izdelana domača naloga je dobra osnova, za nemoten potek gradnje pa predlagam vsaj še nekaj mini domačih nalog:

  • Dnevnik dogajanja. Vodite ga v računalniku, vanj po dnevih – z navedbo dneva in polnega datuma pišete, kar ste storili in kar morate storiti. Pomagajte si z barvami. Preverjeno je bila to pri moji gradnji ena najbolj uporabnih stvari. Ne precenjujte sposobnosti svojega spomina.
  • Vzorec iskanja izvajalcev. Predstavite sebe in svojo hišo ter opišite, kakšno ponudbo iščete. Po metodi copy/paste boste hitro pripravili novo povpraševanje.
  • Vzorec pogodbe. Pogodba je v slovenski gradbeni praksi en tak bau-bau. Med mojo gradnjo sem jo podpisal z vsakim izvajalcev in ga potolažil, da ni prioritetno namenjena sodišču. Namenjena je zapisu dogovorjenega. Jaz sem se pogovarjal z več izvajalci, izvajalec se je pogovarjal z več investitorji. Nihče od naju ni izpogajal enakih pogojev. Ni ga človeka, ki bi si vse te podrobnosti in nianse zapolnil. Zato je pogodba, ker pametni pišejo.
  • Različni seznami. Sem gotovo sodi vsaj seznam zunanjih strokovnjakov in izvajalcev s kontaktnimi podatki. Začnite jih iskati takoj. Med prijatelji, po njihovih spletnih straneh, referencah, reklami od ust do ust …
  • Vrt. Sam sem vse aktivnosti na parceli vodil v svojem dokumentu zaradi preglednosti. V ta dokument sodijo vse gradnje v bližini hiše (tlaki, škarpe, stopnice, parkirišča…), vse ograje in vsi elementi na vrtu. Kot je recimo greda, okrasni vrt, razsvetljava, voda, kompost, mesto in zaščita smetnjakov, sadje, grmičevje, mogoče tudi deževnica, zunanja razsvetljava, prostor za zimsko odmetavanje snega, pot okrog hiše za gasilce.

Bojan Žnidaršič, neodvisni energetski svetovalec

Akcija! – 50 odstotkov na edinstven online program!

Za vas imamo pripravljen odličen interaktivni online seminar Prvi koraki do neodvisnosti, ki prinaša dragoceno znanje s področja financ, miselnosti, zdravja in energetike. Na enem mestu smo zbrali strokovnjake, ki delijo uporabno in koristno znanje, ki ga za napredek in svobodo potrebujemo vsi. Projekt je izjemno dobro pripravljen in vsebuje naravnost fantastične vsebine, ki vam bodo zagotovo pomagale pri razumevanju pomembnosti ravnovesja.

Zadovoljivo obvladovanje financ, dobra samopodoba, skrb za svoje telo, izpolnjujoči odnosi in zadovoljivo bivanje so recept za notranji mir. Zato izkoristite edinstveno ponudbo in si vsebine zagotovite kar 50 % ceneje. Ob naročilu vpišite kodo popusta: neodvisnost50

VEČ INFORMACIJ IN PRIJAVA